每经记者 董青枝 每经编辑 陈梦妤

  土储是房企的生存之本。

  在融资收紧、销售额不断创新高以及高周转模式的带动下,2018年,大多数规模房企在上半年仍积极补仓拿地,而下半年谨慎甚至暂缓拿地,收紧投资准?#28014;?#36807;冬”。

  克而瑞预计,在谨慎投资预期下,2019年房企拿地规模会继续下滑,投资拿地更趋于理性。整体而言,?#36134;?#25112;线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。

  Top10房企瓜分百强50%地块

  据克而瑞,2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元,较2017年降幅达到13%。分梯队来看,TOP10企业?#30053;?#36135;值、建面集中度均在50%以上,可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块,而TOP3企业更是占到百强的24%。

  《每日经济新闻》记者注意到,2018年全年,拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科,拿地货值?#30452;?#20026;9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。

  谈及拿地战略,万科管理层在业绩会上表示,万科投资是非常谨慎?#27169;?#25353;照城市圈、经济圈、人口的导入、城市基础设施或者产业闭合,还有政策机构的导向等进行的。

  “往后拿地会非常小心。”融创中国董事长孙宏斌在今年的业绩会上回应拿地策略称:“现在很多城市的土地市场偏热,拍卖地价比较高。去年年底、今年年初,融创把握短期窗口拿了一些地,主要在一二线城市,地拿得挺好?#27169;?#37327;也不小。有好的机会,我们?#22270;?#20915;地拿,没有好的机会就算了,?#22836;?#24323;了。”

  从2018年百强房企布局选择来看,地域聚焦的投资策略明显。能级选择上,三?#21335;?#20381;然是多数房企的首选。房企在三?#21335;咝略?#22303;储建面占比接近六成,比二线城市高出20个百分点,一线城市受?#28966;?#24212;紧、出让条件?#37327;?#31561;因素影响,仅有4%。

  而在三、?#21335;?#22478;市选择上,环一线城市周边三、?#21335;?#26356;受房企青睐。在百强房企三?#21335;?#25237;资TOP10城市中,环广州的佛山、环深圳的惠州,以及环上海的嘉兴、南通等均有上榜,长远来看,这些城市受到一线城市辐射以及规划利好,市场发展依然可期。

  例如,新城控股延续了2016年、2017年投资布局向非核心的二三线城市倾斜的策略,2018年?#30053;?#22303;储中三?#21335;?#21344;绝对比重,建面占比超过74%。

  值得注意的是,在一二线城市地价回调、近两年三?#21335;?#38656;求快速?#22836;?#30340;情况下,过去一两年企业拓展至三?#21335;?#29978;至五六线城市的拿地趋势或有所转变,将转变为回归一二线以及重点三?#21335;?#22478;市,中梁、阳光城、中骏、雅居乐等企业都明确提出回归一二线。

  粤港澳大湾区成房企必争之地

  在城市布局中,粤港澳大湾区在众多房企看来颇具发展潜力,也早已成为房企的必争之地。

  “恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。”恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上透露,在2015年进军一线城市以后,恒大主要布局的是大湾区,大湾区的核心就是深圳,这是恒大近几年重点进入的领域,也相信恒大的战略布局,随着中国大湾区的落实,会带来巨大的市场效益。

  根据夏海钧披露的数据,恒大在大湾区目前总共有109个项目,4927万平方米,货值在1.6万亿元左右。其中,深圳有45个项目,土地储备2903万平方米。

  除广东起家的老牌龙头房企外,还有许多扎根于本土深耕的当地开发商,实力也不容小觑,在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地缘优势,以大?#23621;?#20026;核?#27169;?#22312;深耕布局的同时向周边城市辐射发展,典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、?#30053;?#38598;团等?#21462;?/p>

  “佳兆业在粤港澳大湾区,不管天时、地利、文化、?#21152;?#19981;错的竞争力,这是可以肯定的。“佳兆业集团主席郭英成在今年的业绩会上直言。

  根据披露,目前,佳兆业整体可售资源约1580亿元,可售面积约880万平方米,并持有土储货值4640亿元。截至去年底,佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,其中99%位于大湾区,可为佳兆业带来约1.8万亿元货值。

  佳兆业集团总裁麦帆在业绩会透露,今年公司拿地的预算、投资额在400亿元左右,去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区,今年至少要保持这个比例。

  值得一提的是,粤港澳大湾区也成为了众多外来房企争相布局的区域。在全国化扩张需求推动下,加上看好湾区未来的发展机遇,包括融创、世茂、龙湖、福晟等房企,都积极地在广州、深圳、佛?#38477;?#22320;频频落子。

  “大湾区是龙湖看中的战略区域。”龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上表示,现在龙湖已经进入大湾区的7个城市,?#24615;?50多万平方米土地储备,权益储备超过100万平方米,货值逾530亿元。“我们会加大这里的布局。”

  邵明晓续称,由于西部、环渤海?#32479;?#19977;角土储较为充足,未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。若按地区进行分析,龙湖大部分土储位于环渤海和西部,占比均在30%以上,长三角占20.7%。华中和华南相对较少,占土储比例?#30452;?#20026;8.8%和5.9%。

  根据克而瑞的统计,2018年底,Top30房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量?#30452;?#36798;5.73万亿元和3.26亿平方米,其中Top10房企土储货值和建面总量?#30452;?#36798;3.08万亿元和1.85亿平方米,占比超过50%。而根据国家统计局数据,大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积?#30452;?#20026;1.5万亿元和1.0亿平方米。?#21019;?#26469;看,Top30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年销售。

  克而瑞认为,对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言,可以更好地享受政策所带来的红利,推动企业规模更上一层楼。